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“初步規劃分5期進行，時間跨度6年。1期預計總建築面積最高，商業及住宅合計12公頃，包括原定優先建成交付的社會公共福利房。可售住宅主要以兩梯八戶十字星的格局為主，2房1浴的戶型。這張是鳥瞰效果圖，下面是戶型圖——”
中環聖佐治大廈，23樓，面朝維多利海港，背靠皇后像廣場。
馮敬棠數年前豪擲老本，替馮世雄公司租下23樓半層，座與座間至少距離一米，公共廊道寬敞得可用來打高爾夫球。
建築設計界的精英們，值得在寸土寸金的港島上自由呼吸。
以便激發靈感。
馮世雄側過身，稍稍扯松領結，在投影儀慘白的光照下，掩飾自己略帶虛浮的音調。
“總技術經濟指標如圖，地積比率均數為6。其中住宅部分是9，預計可售的建築面積……”
“9倍地積比率？”端坐會議室盡頭的金髮男人開口，“建築密度高成這樣？世雄，你打算建一座鴿子籠嗎？十字星格局，樓梯和公共走廊縮減，這種戶型你拿去做公房可以。但私人屋苑，未免太逼仄了吧？”
地道廣東話，無半絲倫敦鄉音，一看就是個中國通。
馮世雄抿唇。
金髮男人皺著眉，指節敲在會議室桌面，有些不耐煩，“你這個專案叫君匯東岸。首先這塊地皮就在內陸，起碼要建60層才能望到海，叫【岸】太牽強；其次就是你們放棄引入軟體產業，改為引入文化旅遊業，想借迪士尼公園造勢，那你的特殊功能商業部分為什麼只有1？”
馮世雄瘦白臉上出現尷尬，“rry，rex。這裡寫錯了，是10才對。”
rex看向馮敬棠。
他與馮敬棠年歲相當，額窄鼻高，唇薄眉淡。湛藍眼珠像浪刀，一合一開間，流露不喜敷衍的銳利態度。
紅港工作二十年，從少壯到臨老，rex對這處的一蔬一食，不比在場各位血統純正的港人陌生。帶著家族生意離開的時候，他曾隱晦對馮敬棠說——
“中國有句話，叫【福人居福地】。希望我也是有福之人，能有機會再來紅港。”
他確實回來了，卻難掩對這份規劃案的失望。
馮敬棠瞄了眼臉色不妥的馮世雄，向友人解釋，“開發進度確實比預期要快，世雄單挑大樑，精力跟不上有些粗心。我們出街的宣傳裡面沒透露這些具體指標，後期再調整也是可以的。”
rex顯然不接受這種回覆，“調整一次，你的全面預算案就要修改一次。這是幾十億的生意，不是你們街坊講的“幾十蚊”。如果實在做不來，世雄你可以委託四大顧問行出估價調研報告，資料更客觀，我們也放心。”
馮敬棠一聽，沒再接話。
這是在質疑馮世雄想私吞融資，也就是質疑他。區區幾年沒見，這位老友——老奸巨猾的朋友，倒有幾分生疏了。
“估價報告涉及大量變數的假設，而且四大顧問行是做大宗資產投資研判為主，【君匯】畢竟是自主開發，始終有區別的。”葉世文替不願引戰的馮敬棠把話說透，“紅港如今日新月異，變數超乎想象，rex你太久沒回來，水土不服了。“
馮敬棠與rex同時望向葉世文。
一個暖，一個冷。
名利場上無父子，人家是來談數，不是來談心的。況且明知對方這趟準備驗貨付款，馮世雄交出的功課卻差強人意。
在葉世文看來，rex這幾句暗示算客氣了。
rex收回視線，又問，“那地積比率和業態變更，世雄你解釋一下，為什麼與當初發給我的預算案不一樣？”
馮世雄站在投影幕旁。額角汗往下墜，注意力神遊上空，面